分享|最高法：城投公司为获取按揭贷款借名买房，享有房屋所有权

 裁判要旨：东胜城投为借用联创公司名义办理按揭贷款，将案涉房屋登记至联创公司名下，但联创公司实际对案涉房屋不享有权利。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”。东胜城投提交的证据足以证明其为案涉房屋的真实权利人，二审法院判决确认案涉房屋归东胜城投所有，亦无不当。

中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书（2019）最高法民申3846号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国银行股份有限公司大连西岗支行。住所地：辽宁省大连市西岗区

负责人：周玉强，该支行行长。

委托诉讼代理人：王琦，辽宁法大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李冲，辽宁法大律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：鄂尔多斯市东胜城市建设开发投资集团有限责任公司。住所地：内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。

法定代表人：李海丰，该公司总经理。

一审第三人：鄂尔多斯市联创煤炭有限责任公司。住所地：内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗展旦召苏木查干沟村。

法定代表人：温永琳，该公司董事长。

一审第三人：鄂尔多斯市万融房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。

法定代表人：郭永平，该公司经理。

再审申请人中国银行股份有限公司大连西岗支行(以下简称中国银行大连西岗支行)因与被申请人鄂尔多斯市东胜城市建设开发投资集团有限责任公司(以下简称东胜城投)以及一审第三人鄂尔多斯市联创煤炭有限责任公司(以下简称联创公司)、鄂尔多斯市万融房地产开发有限责任公司(以下简称万融公司)执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（以下简称二审法院）作出的（2018）辽民终600号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

中国银行大连西岗支行申请再审称：（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主要适用于买受人从被执行人处购买房屋而未办理过户登记的情况，而本案中东胜城投是从万融公司处购买房屋，东胜城投与联创公司之间签订的合同是借名贷款协议，东胜城投与联创公司之间并未成立房屋买卖合同关系，东胜城投不享有物权期待权，本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。（二）案涉房屋未过户至东胜城投名下的原因是东胜城投逃避监管，在不符合贷款条件情况下借用联创公司名义贷款购房，房屋登记至联创公司名下是东胜城投有意为之，东胜城投应自行承担风险，不能认定东胜城投对未办理过户登记无过错。（三）东胜城投借名买房行为，规避监管、扰乱金融秩序，造成不动产登记名实不符，违反公共利益，案涉《协议书》应认定为无效。（四）东胜城投在法院查封案涉房屋之前，尚未付清全部购房贷款，执行法院查封房屋符合有关法律和司法解释规定。（五）东胜城投仅享有对联创公司的债权，并不享有对案涉房屋的物权。中国银行大连西岗支行基于对不动产物权登记公示效力的合理信赖，有理由相信联创公司为案涉房屋的所有权人。根据合同相对性原则，东胜城投与联创公司借名买房的约定只能约束合同相对方，不能对抗中国银行大连西岗支行。综上，中国银行大连西岗支行依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。

本院经审查认为：本案为执行异议之诉。根据中国银行大连西岗支行的再审申请，本案审查的重点为：（一）东胜城投提出的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形；（二）东胜城投是否是案涉房屋的实际所有权人。

（一）关于东胜城投提出的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定适用于案外人（买受人）对被查封财产提出执行异议。东胜城投以买受人身份，对登记在联创公司名下的被查封财产提出案外人执行异议，符合该条规定的适用条件。一、二审法院依据该条规定审查东胜城投是否享有足以排除强制执行的权利，并无不当。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的条件为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，该项规定并未限定书面买卖合同为买受人与被执行人签订，东胜城投在案涉房屋被查封之前已与万融公司签订《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。东胜城投取得案涉房屋具有合法来源，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的条件。

东胜城投与联创公司、万融公司于2012年12月28日签订《协议书》约定东胜城投借用联创公司名义向建设银行申请按揭贷款3.4亿元。同时约定东胜城投所购买的万融广场属东胜城投所有，表明三方对于案涉房屋实际应归东胜城投所有均无异议。原中国银行业监督管理委员会关于在政府融资平台名单内的公司不能申请按揭贷款的规定不属于法律、行政法规的效力性强制性规定。《协议书》是三方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。

2016年9月23日《协议书》约定，在建设银行释放抵押物后，联创公司在30日内将房屋过户给东胜城投。案涉房屋因设立按揭贷款被抵押给银行，在贷款还清之前，客观上无法办理过户登记。东胜城投一直在积极主动偿还贷款，并已偿还大部分贷款，主观上并无拖延办理过户登记的过错。案涉房屋未办理过户登记，不属于因东胜城投自身原因未办理过户登记，东胜城投提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的条件。

此外，万融公司于2014年6月6日将案涉房屋交付给东胜城投，东胜城投合法占有案涉房屋，并已偿还大部分贷款。东胜城投提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，二审法院判决不得执行案涉房屋，并无不当。

（二）关于东胜城投是否为案涉房屋的实际所有权人

经东胜区人民政府同意，东胜城投购买案涉房屋作为东胜区行政事业单位办公场所。东胜城投与万融公司签订《商品房买卖合同》，并已实际支付大部分购房款，占有、使用案涉房屋。东胜城投、联创公司、万融公司均对东胜城投购买案涉房屋无异议。联创公司既无购买案涉房屋的真实意图，也未支付任何房屋转让对价，未占有、使用案涉房屋。虽然东胜城投为借用联创公司名义办理按揭贷款，将案涉房屋登记至联创公司名下，但联创公司实际对案涉房屋不享有权利。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”。东胜城投提交的证据足以证明其为案涉房屋的真实权利人，二审法院判决确认案涉房屋归东胜城投所有，亦无不当。

中国银行大连西岗支行对联创公司享有一般债权，对案涉房屋并不享有物权或其他法定优先权。中国银行大连西岗支行并未提交证据证明该行是基于对联创公司享有案涉房屋所有权的信赖才作出相应法律行为。故中国银行大连西岗支行关于案涉房屋所有权名实不符损害其信赖利益的理由不能成立。

综上，中国银行大连西岗支行提出的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定,裁定如下：

驳回中国银行股份有限公司大连西岗支行的再审申请。

审判长　　宋春雨审判员　　余晓汉审判员　　丁俊峰二〇一九年九月三十日法官助理    张  娜书记员        隋  欣

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